4 способа купить землю у государства на аукционе и без торгов
статья обновлена 01 мая 2023
Как купить землю у государства ?
Купить землю у государства можно, но только осторожно.
Государство не только продает земельные участки, но и устанавливает правила их продажи.
Иными словами, государство играет по правилам, которые само себе пишет.
Бывает выгодно покупать землю у государства, но сначала желательно освоить «правила игры».
4 варианта купить землю у государства.
Если знаете другие способы, то поделитесь ими в комментариях.
Для целей статьи под государственной землей понимаем не только землю государства, но и муниципальную землю.
Как купить землю у государства?
Начнем с первого способа.
1. Купить землю ИЖС, для бизнеса и других целей.
Покупать землю под ИЖС у государства бывает не выгодно. Обычно покупка съедает львиную долю средств.
При этом строительство дома на купленной земле затягивается.
Иногда выгоднее покупать землю под ИЖС не сразу, а предварительно взять ее в аренду.
Потом выкупить землю под построенным домом по цене гораздо меньшей, чем покупка пустого участка.
Об этом способе расскажу ниже в разделе: Выкуп государственной земли в собственность.
А пока рассмотрим вопрос:
как купить землю через сайт торги гов ру?
Официальный сайт https://torgi.gov.ru является основной площадкой, где продаются государственные и муниципальные земельные участки.
В верхнем меню наведите курсор на вкладку «Торги».
В выпадающем списке выберите «Аренда и продажа земельных участков».
Кликните на опцию расширенный поиск.
Откроется форма «Параметры участка», в которой заполним несколько полей.
- в сроке «Вид договора» выбираем – Договор купли-продажи,
- в строке «Тип извещения» выбираем – Извещение о проведении торгов,
- если хотите искать участки в конкретном регионе, населенном пункте, то заполните строки «Страна размещения» и «Местоположение».
- в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.
На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно.
Потому что именно ВРИ определяет возможности использования участка.
Если хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте – для индивидуального жилищного строительства.
Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.
Для справки.
Все виды разрешенного использования содержатся в Классификаторе. Документ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Классификатор содержит не только наименования видов разрешенного использования, но и описание каждого вида (далее – ВРИ).
Поэтому прежде чем выбрать ВРИ для участка под бизнес, прочитайте его описание. Чтобы не обмануть свои ожидания.
Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.
Земельный юрист: понятные ответы на сложные вопросы
Земля под кафе.
В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.
Как быть?
Открываем скачанный Классификатор.
1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,
2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,
3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,
4. искомые слова будут выделяться в тексте,
5. определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.
Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.
Земля под автосервис
В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.
Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты. Но этот ВРИ не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.
Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.
Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.
Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.
Поэтому если хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — объекты придорожного сервиса.
После заполнения указанных полей кликайте «Поиск».
Система отобразит количество найденных лотов.
В левой графе каждого лота есть значок в виде лупы 
. Кликните и раскроите всю информацию по лоту:
- дата окончания приема заявок,
- кадастровый номер земельного участка,
- начальная цена участка,
- размер задатка,
- категория земель,
- вид разрешенного использования.
Если нашли подходящий лот и готовы участвовать в торгах, скачайте и изучите информацию по аукциону.
Под значком лупы есть значок для скачивания документов по аукциону.
В первую очередь изучите проект договора, условия участия в аукционе и заполните заявление.
Вторым шагом – оплачивайте задаток для участия в аукционе.
Подавайте заявление (заявку) на участие в торгах.
Примечание.
Если вас признают победителем аукциона, то сумма задатка будет засчитана в счет уплаты стоимости участка. Нужно будет только доплатить недостающую сумму.
Если выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
Если подана или принята только одна заявка, то заявителя признают единственным участником аукциона.
С ним заключают договор купли-продажи земли по начальной цене.
Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена участка не повышается.
Если подано несколько заявок, то аукционист повышает цену пока не останется желающих бороться за участок.
Победителем аукциона признается участник, который единственный поднял карточку после объявления очередной цены участка.
Таким образом, на сайте torgi.gov.ru можно купить землю для ИЖС, для бизнеса, под ЛПХ и для других целей.
Плюс покупки земли через сайт torgi.gov.ru:
+ быстрый поиск участков выставленных на продажу,
+ есть шанс купить землю у государства по начальной цене без повышения стоимости.
Минусы покупки земли через torgi.gov.ru:
— как правило, скудный выбор земельных участков,
— на хорошие участки может вырасти цена в ходе торгов.
Минусом также является тот факт, что не все участки продаются через сайт torgi.gov.ru.
Частенько администрация публикует сведения о продаже государственной земли на своем официальном сайте.
Поэтому, если хотите купить землю у государства, то необходимо отслеживать torgi.gov.ru и сайт местной администрации.
Сайт каждой администрации имеет индивидуальный дизайн и свою структуру. Поэтому единого алгоритма поиска земельных участков составить не получится.
Тем не менее, можно дать 2 рекомендации.
- используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, по тематике подходящие под информацию о продаже земли;
- через встроенный поиск сайта, используя слова «аукцион», «торги», «продажа участка» находите информацию о продаже земли.
На этом с первым способом закончили.
Переходим ко второму.
2. Как купить государственную землю без торгов?
По закону купить землю у государства без торгов можно только для следующих целей:
- для ИЖС;
- ЛПХ, в границах населенного пункта;
- для дачного хозяйства (применялось до 01.01.2019 года);
- ведение садоводства;
- для осуществления КФХ его деятельности.
Смотрите статью 39.18 ЗК РФ.
Другими словами, купить землю под бизнес (кафе, мойка, автосервис. шиномонтаж) без торгов не получится.
Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий.
А) Если участок не сформирован, то есть не имеет границ, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера:
- подготовить схему расположения земельного участка,
- подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
- если схема составлена правильно и на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
- с момента принятия решения о предварительном согласовании вы имеете исключительное право купить участок без торгов,
- право на покупку земельного участка без аукциона сохраняется за вами в течение 2-х лет с даты принятия решения.
Б) Если участок сформирован, то есть имеет границы, которые отображаются на публичной кадастровой карте, имеет кадастровый номер и поставлен на кадастровый учет: — подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка,
- если на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предоставлении земельного участка,
- с момента принятия решения (постановления) вы имеете право купить участок без торгов.
Таким образом. Покупка участка без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, для ведения садоводства и КФХ возможна при условии, если в течение 30 дней с момента опубликования администрацией извещения никто не заявит желания участвовать в аукционе.
Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.
Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.
В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.
Обратите внимание.
Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:
- они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
- вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
- получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
- узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
- сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.
Пошаговые алгоритмы действий помогли мне в течение 1 года получить:
- постановления о предварительном согласовании в отношении 2-х земельных участков под ЛПХ и ИЖС,
- получить 1 участок под ИЖС на аукционе.
Инструкции регулярно дополняются, поэтому они актуальны в постоянно изменяющихся условиях.
Переходим к третьему способу купить землю у государства.
3. Выкуп государственной земли в собственность.
Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.
Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.
Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.
Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.
Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.
Примечание.
Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.
Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:
- купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
- взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.
Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.
Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.
Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.
В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.
Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже стоимости пустого участка.
Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.
Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.
Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами.
Они могут устанавливать цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.
Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.
Если выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка рассчитывать не приходится.
4. Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.
Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.
Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).
В чем состоит суть:
-
- находите землю, которую хотите получить,
- готовите схему расположения земельного участка,
Примечание.
В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.
- подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
- если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
- после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
- вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.
Минусы данного способа получения земли:
— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,
— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.
+ вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,
+ вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.
Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.
Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговой инструкции.
Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.
отдельное Спасибо автору за помощь
Похожие записи:
Комментарии 66
Дмитрий добрый день, подскажите Ситуация следующая:
Выкуп земли через аренду у государства, на торгах сумма задатка за аренду земли 100% и эта сумма идет в счет будущих платежей за аренду земли, вопрос — будет ли перерасчет стоимости и возврат денежных средств, если земля оформится в собственность раньше чем срок аренды ( ехеквартально)
Думаю, что администрация самостоятельно не станет делать перерасчет и возврат, поскольку мыслительные процессы у некоторых местных чиновников, как правило, «заточены» на обратное.
Скорее всего, придется обращаться в суд.
Основанием иска могут, например, быть нормы о неосновательном обогащении.
Это исключительно мое предварительное умозаключение, которое в любом случае нужно проверять при подготовке искового заявления.Несколько раз перечитал не понял можете растолковать, у вас написано: «подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,» . Качал я эти заявления там написано нужно основание предоставления земельного участка без проведения торгов: из перечня «Приложение
к приказу Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
от 2 сентября 2020 года N П/0321»
Потом у вас написано если не будет других желающих то администрация принимает решение о согласовании. Так от сюда вопрос, если у человека уже есть основание предоставления земельного участка без проведения торгов, почему тогда надо ждать других желающих для проведения торгов? И получается если у человека нет такого основания он не может воспользоваться данной процедурой?Право на подготовку схемы и подачу заявления о предварительном согласовании (для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, ведение садоводства и КФХ), на основании статьи 39.18 ЗК имеет любой гражданин.
Подача заявления и схемы запускает процедуру предварительного согласования.
В случае, успешного прохождения процедуры (то есть не появилось других желающих) заявитель получит участок без торгов.
Если желающие появились, то в предварительном согласовании откажут, и процедура предоставления переходит в режим аукциона.У каждого есть право (основанное на статье 39.18) инициировать процедуру предварительного согласования предоставления з/у.
Но не каждая процедура приводит к предоставлению участка без торгов.
Почему?
Этот вопрос следует адресовать законодателям, потому что они приняли такой порядок.По поводу: Качал я эти заявления там написано нужно основание предоставления земельного участка без проведения торгов: из перечня «Приложение . . .
Правовым основанием является статья 39.18.Если вы внимательно прочитаете приказ, номер и дату которого написали в вопросе, то увидите, что этот приказ утверждает не перечень оснований, а перечень ДОКУМЕНТОВ, подтверждающих основания.
По похожему перечню ранее записывал разъяснение: https://www.youtube.com/watch?v=udiRTTV1-HM
Возможно вам поможет.Здравствуйте Дмитрий ,конечно я понимаю что все вопросы типичны . Но в первые наткнулся на разумный сайт. За что очень благодарен. Конкретно про снт так и не понял. Есть участок возле нашего снт.Хочу его выкупить.
Для этого мне нужно межевание делать, перед тем как обращаться в администрацию?
И последующие действия как с землями ижс?
Хочу взять в аренду.С последующим выкупом земли под домом.
Значит ли это что мне будет принадлежать фактическая земля под домом? Или прилегающая территория тоже?Добрый день, Андрей.
«Нахождение участка возле СНТ» — это информация ничтожно мала для определения правового статуса земли, исходя из которого, можно было бы выбрать способ получения участка или убедиться в невозможности такого получения.
Для этого мне нужно межевание делать, перед тем как обращаться в администрацию?
Эта ошибочное представление.
Не нужно делать межевание, пока на руках нет постановления о предварительном согласовании предоставления участка.Некоторые недобросовестные чиновники могут подталкивать доверчивых граждан к такому межеванию, обещая получение участка.
Это обман.В начале постановление о предварительном согласовании, потом межевание, а затем оформление прав (например аренда).
И последующие действия как с землями ижс?
Если земля находится в территориальной зоне, для которой установили основной ВРИ — ведение садоводства, то можно с определенной долей уверенности говорить, что последующие действия будут как с землями ИЖС.Значит ли это что мне будет принадлежать фактическая земля под домом? Или прилегающая территория тоже?
Собственнику дома принадлежит не только земля под периметром дома, но и весь участок, для которого согласовали строительство.Добрый день, подскажите пожалуйста я купил участок с достроенным домом, на дом нет никаких документов, границы дома выходить за границы моего участка могу ли я купить 1-2 сотки земли в котором находится не достроенный дом? как и у кого мне купить??
Полагаю ответ очевиден — купить можно только у собственника.
Если дом заползает на частный участок, то следует найти владельца и договориваться.
Но договораиваться скорее всего не о покупке, а о перераспределении земли.
Это вопрос не простой, и в однои комменте все нюансы не решить.Если земля муниципальная, свободна от прав третьих лиц (арендаторов, пользователей и т.д.) и не относится к землям общего пользования (улицы, тротуары и т.п.), то можно рассматривать варианты, в зависимости от территориальной зоны и ВРИ.
Варианты могут быть:
— покупка отдельного участка с последующим объединением с основным участком,
— прирезка (перераспределение).здраствуйте мы являемся многодетной семьей в москве хотели подать документы на получение участка по програме многодетная семья но нам сказали в администрации земли нет документы неприняли подскажите пожалуйста возможно ли получить участок по этой программе и что нужно сделать
Обычно по многодетным семьям в регионах принимают отдельные региональные законы, которые и определяют условия и порядок получения участков.
По Москве данный нормативный акт не изучал, поэтому готового ответа у меня нет.Здравствуйте!
Земли с/х и бизнеса, продаются на вечно, или на определённый срок?
Конечно там и количество смущает. К примеру 500 га — уже по наследству будут передаваться. Или есть моменты, что могут забрать?На сайте торгов часто встречаю объявленные лоты, которые выкладывает КОМИТЕТ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ, без какого либо кадастрового номера и без предмета торга. Указывают только название деревни, размер участка и начальную цену 0р., а также иногда в документах можно найти схему расположения участка с номером кадастрового квартала.
Что это за лоты и что будет, ели я захочу претендовать?
Можно ли претендовать на аналогичные лоты, которые уже перемещены в архив со статусом завершенные из-за отсутствия заявок?Скорее всего лоты с нулевой стоимостью это уведомления о намерении принять участие в аукционе, если он будет объявлен.
Как правило, такие лоты публикуют, когда кто-то подает заявление о предварительном согласовании.Претендовать вы можете на что угодно, по своему усмотрению, но реально участвовать в процедуре, которая уже заверешена, юридически невозможно.
Хотелось бы приобрести земельный участок под строительство,но хотелось бы его приобрести в горной местности или по близости,как правильно это сделать и каким лучше способом?
Способы и алгоритмы действий по получению участков изложены в инструкциях.
Здравствуйте. Покупаем дом. Через дорогу от него, на свободной территории, находится их же гараж. Документов на него нет. Как его узаконить? Сначала нужно купить землю под ним, правильно?
Да, вы правильно видите направление действий.
Получение прав на землю — 1-ый шаг к узаконению любых зданий и строений.
Добрый день!
Участок земли расположен в Москве, ТИНАО, поселение Внуковское.
Категория земель — земли населенных пунктов.
Вид разрешенного использования — для дачного строительства
Правообладатель и собственник -РФ
Обременения отсутствуют.
Постройки участка сдаются в аренду — НКО.Есть желание и возможность его выкупить\взять в аренду. Реально ли это? Что для этого нужно, консультируете ли Вы по таким вопросам лично?
Если на участке есть здания, то исключительное право на выкуп/аренду земли имеет только собственник здания.
Предоставление личных консультаций пока приостановил на неопределенное время.Добрый день!
Проживаю на территории Новой Москвы в собственном доме.
С мои участком граничит участок собственником и правообладателем которого является РФ. Хочу его выкупить\взять в аренду. Реально ли это? Какой алгоритм моих действий? СпасибоНе имея представления о статусе участка, делать выводы о реальности его получения весьма затруднительно.
Алгоритмы действий по получению государственной и муниципальной земли изложены в пошаговых инструкциях.
Подскажите, где узнать цену выкупа земли в собственность из аренды в Московской области, Наро-Фоминском районе?
И где узнать какой необходимо возвести дом, чтобы быстрее разрешили выкупить землю из аренды?Информацию по цене выкупа земли в Московской области можете посмотреть в 2-х статья на сайте:
1. Как за 5 минут узнать стоимость земли в Московской области.
2. Какая стоимость выкупа земли в Подмосковье?Скорость процедуры выкупа земельного участка из аренды не зависит от типа дома, который на нем возведен.
Важные условия для выкупа:
а) участок должен иметь вид разрешенного использования ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта,
б) построенный дом должен быть объектом недвижимости.Добрый вечер ! Могу ли я выкупить землю, перешедшую по наследству от родителей, имея собственность на часть дома, а земля по Решению суда не в собственности, хотя есть кадастровый номер/временный/ и категория земли, а ВРИ не дают говорят в Администрации идите в суд и еще ссылаются на Культурное Наследие НИКОЛЬСКОЕ. Что делать, мне 75 лет.
Добрый день.
Поскольку в вашей ситуации уже есть решение суда, которое наверняка имеет преюдициальное значение, необходимо его изучить вместе с исходными документами на участок.
Поэтому более эффективный способ найти решение — это обратиться к юристу, который сможет детально ознакомиться с исходными документами и сделать взвешенные выводы.
Без этого, любые советы и рекомендации будут необоснованными.Дмитрий, здравствуйте!
Хочу приобрести на торгах (торги уже объявлены) право аренды земельного участка у города (вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта), с последующем выкупом. В данный момент хочу разместить на этом участке платную стоянку, готов вложиться в нее, построить, какое либо (небольшое капитальное сооружение, например помещение для охраны) и далее выкупить участок у города, НО есть сомнения и соответственно хочу задать вам вопрос (готов оплатить ваши услуги для более подробной проработки моего вопроса):
— Смогу ли я построить капитальное сооружение на данной земля (категория земли: Земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта, в ПЗЗ зона «Т»)? Отмечаю, что строить капитальное сооружение хочу только с целью выкупа данного участка.
— Может ли местная администрация затормозить процесс выкупа участка или вообще не разрешить выкупить данный участок?
Жду ответа, с уважением к вашему делу Евгений Борисович!Добрый день, Евгений Борисович.
По ссылке изложены ценовые условия оказания личной помощи.
Если они вас устраивают, можно заняться проработкой вашего вопроса.
Добрый день! Подскажите пожалуйста, столкнулся с такой проблемой…
Москва. В собственности земля населенных пунктов ЛПХ (15 соток) правильной формы, на кадастре. Один из ровной сформированной линии участков (линия участков крайняя). С одной стороны дорога , с другой поле — неразграниченная земля (на кадастровой карте не обозначена). Из неразграниченной земли сосед хочет сформировать и оформить в собственность землю (буквой Г), т.е. «закрыв» меня от поля. Может ли он это сделать без моего ведома (т.е. без межевания, публичного аукциона и т.п.)? Говорит, что процесс запустил и ничего со мной обсуждать не намерен. Он меня уверяет, что чуть ли не по 40% от кадастровой стоимости возьмёт, но меня перспектива быть окружённым не радует. Можно ли как-то этому помешать, попытаться перекупить на аукционе и т.п.? СпасибоЕсли земля находится в границах населенного пункта и сосед намерен ее получить для ЛПХ, ИЖС, для КФХ или ведения садоводства, то он может запустить процедуру предварительного согласования.
Ваше разрешение и мнение по этому поводу ему спрашивать не нужно, потому что оно в этой процедуре не имеет юридического значения.Если администрация не откажет стразу, то будет опубликовано извещение о возможности участия в аукционе (это еще не аукцион).
При отсутствии желающих, откликнувшихся на извещение, администрация согласует Схему, вынесет постановление, и ваш сосед сможет получить данный участок без торгов.
При наличии желающих, администрация откажет соседу в предварительном согласовании, и обязана будет перейти в режим аукциона (сформировать участок и опубликовать извещение о проведении аукциона).
На аукционе может участвовать любой, а победа обеспечивается только «толщиной кошелька».
Если очень не хотите дать соседу шанс получить участок, то целесообразно делать следующее:
1. на сайте администрации и на сайте торги.гов.ру искать информацию об извещении,
2. если там ничего нет, то следует сходить в администрацию и поинтересоваться по поводу поданных документов на участок (при не обходимости подать официальный запрос, потому что коррупционный сговор не редкость в наше время).
3. при наличии опубликованного извещения о намерении (возможности) участия в аукционе необходимо подать заявку, чтобы «спихнуть» процедуру с предварительного согласования в режим аукциона.
4. после отказа соседу в предварительном согласовании, надо отслеживать публикации об объявлении аукциона (следует быть готовым к тому, что аукцион организуют не скоро, может пройти год и больше).
5. на опубликованное извещение о проведении аукциона подаете заявку (оплачиваете задаток) и в назначенный день принимаете участие в аукционе (возможно и сосед там будет, но не факт).Здравствуйте, Дмитрий!
На мое заявление о предварительном согласовании участка в аренду и
утверждении схемы вышло извещении. Появились желающие на участие
в аукционе, соответственно мне отказ в предварительном согласовании.
Объявлен аукцион, но не на аренду, а на продажу участка.
Я не намерен участвовать в аукционе из-за начальной высокой стоимости .
Если на аукцион не будет подано заявок, могу ли я повторно впоследствии обратится с заявлениемна предварительное согласование на праве аренды?
Спасибо!Добрый день, Иван.
Похожую проблему уже описывал в статье.
В ней изложил возможные способы противостоять подобной чиновничьей уловке.
Если на аукцион не будет подано заявок, то повторно подавать заявление на предварительное согласование нет смысла (откажут), потому что до аукциона участок будет сформирован и поставлен на учет.
Спасибо за ответ!
И ещё, в извещении о предоставлении земельного участка не указан вид аукциона(аренда или продажа), хотя, по моему мнению,в соответствии, со пп2. п2 ст. 39.18 ЗК должно быть указано или» в аукционе по продаже такого земельного участка или аукционе на право заключения договора аренды такого земельного участка»;Дмитрий, в разделе 4 «Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица» указано, что в данном порядке нельзя получить землю в границах населенного пункта. Я правильно понимаю, что если найдена свободная территория в границах зоны объектов автомобильного транспорта, и есть идея сформировать участок и выкупить его под размещения нестационарного гаража, то тот факт, что территория входит в границы городского населенного пункта ( города), скорее всего, послужит основанием для отказа в утверждения схемы. Прокомментируйте, пожалуйста, подробнее этот пункт.
4-ый пункт касается возможности получения участка через аукцион, проводимый по инициативе заинтересованного лица.
Такой вариант получения участка можно рассматривать только в случаях, когда получаемая земля находится за пределами населенного пункта.
Дмитрий,здравствуйте! А почему вы исключаете приобретение земельного участка по инициативе заинтересованного лица, в случае если земельные участки уже сформированы администрацией и находятся в границах населенного пункта?
Здравствуйте.
Я исхожу из процедуры, указанной в п. 4 статьи 39.11 ЗК РФ.Добрый день, Дмитрий. Структурировано, полезно. Спасибо за статью!
Добрый день! Не совсем поняла, если я хочу выкупить муниципальный земельный участок под автомойку, торги обязательное условие? заявление без торгов будет отклонено?
Зависит от того, что вы подразумеваете под словом — выкупить муниципальный земельный участок.
Если вы уже владете участком на праве аренды, и на участке стоит объект недвижимости — автомойка, на который зарегистрированы ваши права собственности в Росреестре, то выкупить участок можно без торгов.
Если участок принадлежит муниципалитету и вы хотите получить его в собственность под строительство автомойки, то без аукциона не обойтись.
Спасибо за ответ!
Здравствуйте, Дмитрий! подскажите кто должен подавать иск о выселении из муниципальной квартиры , если главный квартиросъемщик (мой отец) уже стар и не может этим заниматься? хотим выселить бывшую невестку. могу это сделать я, нужно обращаться к нотариусу?
Добрый день.
Оформите доверенность у нотариуса и подавайте иск от имени отца.Здравствуйте Дмитрий. Как получить землю в аренду в городе для ведения бизнеса. Точнее 15-20 квадратных метров, чтобы построить торговую палатку спасибо.
Добрый день, Богдан.
На мой взгляд, есть 2 варианта получить земельный участок под бизнес.
1. Отслеживать извещения о проводимых в городе аукционах по сдаче в аренду земельных участков.
Для этого можно использовать сайт torgi.gov.ru и сайт администрации города.
2. Иницировать проведение аукциона
Этот способ предполагает составление Схемы участка и подачу заявления о проведении аукциона.
Первый вариант является более пассивным способом, по сравнению с первым, потому что иницирование процесса от вас не зависит.
Вы только можете подключиться к уже начатой процедуре.Второй способ позволяет находить подходящие участки и самостоятельно иницировать процедуру предоставления земли.
Алгоритм действий и шаблоны документов для второго варианта изложены в инструкциях: как получить земельный участок и как составить схему участка.
Слышал, что изменения в законодательстве запретили продажу государством сельхозземли (ЛПХ) частным лицам и продают только КФХ. Так ли это? Есть ли исключения? Какие статьи закона смотреть?
Спасибо.Я практически ежедневно отслеживаю изменения в законодательстве, но подобная информация не попадала в поле моего внимания.
Здравствуйте Дмитрий. Если формировать схему для ЛПХ среди уже зарегистрированных для ИЖС, это целесообразно, как-то может отрицательно повлиять на согласование?
Сам по себе факт зарегистрированных под ИЖС участков не является препятствием для получения земли под ЛПХ.
Если брать участок для ЛПХ среди уже полученных для ИЖС, это целесообразно, как-то может отрицательно повлиять на согласование?
Виды разрешенного использования соседних участков не имеют юридического значение.
Главное, чтобы ЛПХ было включено в перечень основных видов разрешенного использования той территориальной зоны, где хотите получить землю.Здравствуйте! Дочь инвалид детства получила в аренду участок в 2014 г. В настоящее время есть свидетельство на незавершенку( фундамент). Можно ли оформить участок в собственность? В городской администрации на устный вопрос ответили отказом, а местные юристы предлагают судиться. Гарантируют,что дело выигрышное.Вот и не знаю,что делать. Деньги вложены,а продать не можем.Я уже рассматриваю вариант- купить его по кадастровой стоимости и тогда уже спокойно продавать? Так устала уже. Аренду нет желающих покупать. Посоветуйте,пожалуйста.
Добрый день, Лидия.
Насколько я помню, наличие зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, не является законным основанием для выкупа земельного участка без торгов.
На мой взгляд, в исходной ситуации выкуп из аренды возможен только на аукционе.
Но спрогнозировать положительный для вас исход аукциона невозможно.Выясните у ваших юристов: на чём основана их уверенность в положительном исходе судебного дела.
Пусть изложат и обоснуют свою позицию ссылками на конкретные статьи кодексов, законов, а также судебную практику.
Оценив самостоятельно их выкладки и получив консультации 2-х — 3-х незаинтересованных специалистов, вы сможете получить более ясную перспективу ваших шансов в суде.
Пустые разглагольствования не в счет.
За первые 2 года из общих 23 лет своей судебной практики я пришел к убеждению, что у юристов не может быть никаких гарантий в выигрыше судебного дела, потому что:
1. решение принимает не юрист (адвокат), а судья, у которого может быть абсолютно другое (пусть даже неправильное и незаконное) мнение по судебному делу;
2 юрист может только создавать условия для принятия положительного решения;
3. гарантировать что-либо для человека во власти всевышнего, но и он таких гарантий никому не дает.
Единственным безопасным для вас вариантом (не знаю насколько он подходит для вас) является достройка незавершенного объекта, оформление права собственности на готовый объект недвижимости и выкуп участка без торгов.
добрый день. я проживаю в Саратове. хотим приобрести в собственность участок земли. для строительства дома. мы проживаем на квартире. с бабушкой 87 лет.собственности жилья нет у нас. можно ли в черте города получить участок от государства? и сколько это будет стоить? как и где это сделать? спасибо.
Есть разные способы приобретения государственной и муниципальной земли. Многие из них описаны на этом сайте.
По некоторым способам есть готовые пошаговые инструкции.
Здравствуйте! Если я приобрел участок под ЛПХ у муниципалитета по договору купли-продажи, могу я его перепродать без постройки дома?
Если вы купили участок, то значит вы собственник и можете распоряжаться участком, в том числе, продавать его.
Добрый день, а приобретение участка неразделенного без торгов по какой стоимости, по кадастровой или рыночной?
Добрый день, Руслан.
Ответ найдете в статье.
Там же есть 2 видео, которые помогут понять как предварительно определять возможную стоимость участка.
Здравствуйте Дмитрий, спасибо за ваш труд. Нужно обновить классификатор на Яндекс-диске, он уже устарел.
Как купить землю на аукционе на сайте госуслуги
Хочется приобрести земельный участок для строительства дома, но не получается найти подходящий, а цены отпугивают? Купить землю можно прямо у государства — и в некоторых случаях это будет намного дешевле, чем рыночные предложения.
Более того: это ещё и не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Подробно расскажем, как купить земельный участок у администрации города или района, куда для этого обращаться, где найти информацию о выставленных на продажу участках и как приобрести землю без торгов. Выясним, как купить участок по кадастровой цене, какие сложности при этом могут возникнуть и как избежать ошибок.
Выкупить землю у государства: что говорит закон
Сначала разберёмся в определениях и выясним, какими законами регулируется покупка земли у государства: это нужно, чтобы чувствовать себя уверенно при общении с чиновниками администрации, твёрдо зная своих права и возможности.
Подольск 34 мин.
Улица Горчакова 29 мин.
Пятницкое шоссе 57 мин.
Подольск 49 мин.
Филатов Луг 45 мин.
Филатов Луг 57 мин.
ул. Дмитриевского 11 мин.
Кому принадлежит земля
Закон, регулирующий земельные отношения в нашей стране, называется Земельный кодекс Российской Федерации . Он гласит, что все земли, кроме тех, что находятся в собственности физических лиц, организаций (юридических лиц) или муниципалитетов, являются государственной собственностью. То есть любая земля кому-то принадлежит .
Чтобы приобрести участок земли, который вас заинтересовал, нужно обращаться к его хозяину, который этой землёй распоряжается. А кто распоряжается государственной землёй, с кем договариваться о её приобретении?
Когда идет речь о покупке участка под ИЖС у государства, фактически обычно имеются в виду земли муниципального образования или субъекта РФ — города федерального значения (это Москва, Санкт-Петербург и Севастополь). Значит, для приобретения такой земли нужно обращаться в администрацию того района или города, где расположен приглянувшийся вам участок.
Но сперва стоит выяснить и понять, что такое категории земель и виды их разрешенного использования . Это важно знать, чтобы не ошибиться при выборе участка для покупки — ведь не на всякой земле можно строить дом.
Для каждой категории земель устанавливаются виды разрешённого использования (один или несколько). Эта характеристика определяет, что можно, а чего нельзя делать на конкретном участке. К примеру, на участке для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) можно построить жилой дом, поставить гараж, разбить сад, но нельзя завести кур или кроликов, а на участке для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) можно и строить, и сеять, и держать сельскохозяйственных животных.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения допускается редко и с очень большими ограничениями, эта категория земель не используется для ИЖС. Здесь можно возводить различные постройки для животноводства или хранения выращенной продукции, но жилой дом на таком участке разрешено строить лишь в том случае, если земля принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, а площадь предполагаемой застройки не превышает 25% от площади участка.
Если вы хотите построить дом, но не планируете становиться фермером, выбирайте участок только из категории земель населённых пунктов с видами разрешённого использования ИЖС или ЛПХ .
Подольск 48 мин.
Коммунарка 40 мин.
Говорово 18 мин.
Ольховая 23 мин.
Филатов Луг 52 мин.
Ольховая 47 мин.
Филатов Луг 43 мин.
Боровское шоссе 23 мин.
Лианозово 21 мин.
Что такое разграниченная и неразграниченная земля
Земля бывает разграниченной и неразграниченной . На разграниченную имеются правоустанавливающие документы, у такого участка определены границы, ему присвоен кадастровый номер. У неразграниченной земли ничего этого нет. Что это значит и как тут быть?
Закон устанавливает, что и неразграниченным участком можно распоряжаться. Муниципальное образование, на территории которого неразграниченный участок находится, вправе предоставить его гражданину (продать, сдать в аренду или передать в безвозмездное пользование).
Но для того, чтобы администрация могла продать, а покупатель — купить землю и затем зарегистрировать право собственности на неё, необходимо сперва сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учёт . Мы ещё вернемся к разговору о том, как купить неразмежеванный земельный участок у администрации, а пока просто запоминаем: если земля не разграничена, это не мешает её продаже, просто у процедуры будут свои особенности.
Можно ли купить землю без торгов
По закону , покупка земельного участка у государства происходит на торгах. Торги — это аукцион, на котором желающие приобрести землю соревнуются, увеличивая цену покупки. Кто предложит больше других, тому и достанется право выкупить участок.
Понятно, что такая сделка в результате может оказаться не очень выгодной, к тому же, есть риск проиграть аукцион и не получить приглянувшуюся землю вовсе. Можно ли обойтись без торгов? Можно. Земельный кодекс предусматривает возможность продажи без торгов земельных участков для ИЖС или ЛПХ в границах населённых пунктов .
Чтобы воспользоваться этим правом, нужно найти подходящий участок и обратиться в администрацию с заявлением о его предоставлении (если участок уже сформирован и имеет кадастровый номер) или о предварительном согласовании (если вы претендуете на участок неразграниченной земли). Рассмотрим оба варианта подробнее.
Как купить участок, имеющий кадастровый номер
Прежде чем писать заявление на покупку земельного участка, надо этот участок подобрать и убедиться, что он:
- находится в границе населённого пункта (относится к категории «земли населённых пунктов»): это прямо указано в законе, и это требование нужно выполнить, чтобы иметь право купить землю без торгов;
- имеет подходящий вид разрешённого использования (ИЖС либо ЛПХ): иначе на нём нельзя строить дом, а значит, такую землю для заявленной вами цели не продадут;
- находится в публичной (государственной) собственности (не принадлежит частному лицу или организации), не сдан в аренду и не имеет обременений : нужно убедиться, что администрация может распоряжаться этой землёй.
Если хотя бы одно из перечисленных условий не выполнено, в предоставлении участка откажут. Необходимые сведения содержатся на публичной кадастровой карте , но чтобы исключить возможность ошибки, определившись с выбором, лучше заодно заказать официальный документ — выписку из ЕГРН, в которой будет указана вся интересующая информация об участке.
Также нужно убедиться, что выбранный участок не выставлен администрацией на аукцион. Чтобы это выяснить, нужно зайти на сайт ГИС Торги или сайт администрации (желательно проверить оба источника). Извещение о проведении торгов также публикуется в местной газете не позднее, чем за месяц до назначенной даты аукциона.
Но даже если интересующий земельный участок заявлен на торги, огорчаться пока что рано: если устраивает установленная администрацией начальная цена, можно подать заявку на участие. Не исключено, что других желающих не найдётся. В этом случае по закону аукцион будет признан несостоявшимся, а договор купли-продажи заключён с его единственным участником.
Если же участок не является предметом аукциона и при этом соответствует всем перечисленным выше требованиям, можно подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов .
В заявлении нужно указать:
- сведения о себе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации, паспортные данные;
- кадастровый номер участка, который планируется купить;
- на основании чего выдвигается просьба предоставить участок без торгов ( пп. 10 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ — продажа земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта);
- вид права, на котором планируется приобрести участок (право собственности);
- цель приобретения участка (строительство жилого дома);
- адрес (почтовый или электронный) для связи.
В течение 20 дней администрация рассмотрит заявление. Если оснований для отказа не обнаружится, то орган опубликует на своём сайте и в местной газете извещение о предоставлении земельного участка покупателю.
Бояться этого не нужно: как правило, такая публикация оказывается чистой формальностью. Когда пройдёт положенный месяц, администрация подготовит договор купли-продажи и направит его покупателю. Останется только подписать документы, оплатить покупку — и можно регистрировать право собственности за земельный участок в Росреестре.
Тем не менее, надо знать, что по закону в течение 30 дней после выхода извещения о предоставлении земельного участка любой заинтересовавшийся этим предложением гражданин может заявить о намерении участвовать в торгах. И если желающие объявятся, администрация будет обязана организовать аукцион, выставив заявленный участок на продажу.
Понятно, что в приобретении его без торгов при этом откажут. Стоит ли бороться за право покупки на аукционе, придётся решать самостоятельно, но даже в этом случае покупка земли у государства зачастую оказывается выгоднее приобретения участка у частного собственника по рыночным ценам. Если же других претендентов на покупку не появится, цена земли не превысит её кадастровой стоимости.
Как купить участок, если он ещё не сформирован
Мы уже ответили на вопрос, можно ли купить землю у государства, если участок не стоит на кадастровом учёте. Теперь пошагово разберёмся, как это правильно организовать.
Шаг 1: подобрать участок
Изначально порядок действий тот же самый: нужно найти участок в пределах населённого пункта, с подходящим видом разрешённого использования . Но сделать это с использованием публичной кадастровой карты не удастся: на неё нанесены только объекты, зарегистрированные в ЕГРН, и если участок не сформирован, то информацию о нём сервис не отобразит (появится надпись «Земельные участки не найдены»).
При помощи кадастровой карты можно выяснить, где проходят границы интересующего населённого пункта, и очень примерно определить свободные земли. Точно установить их расположение тоже не получится, потому что многие владельцы земельных участков, приобретённых до появления закона о государственной регистрации недвижимости , не спешат оформлять собственность по новым правилам. На кадастровой карте такие участки выглядят белыми пятнами и не отличаются от неразграниченных земель.
Ситуация может очень сильно различаться в зависимости от региона: чем выше спрос на землю, тем меньше будет собственников, пренебрегающих процедурой государственной регистрации недвижимости, но тем и сложнее найти удачный свободный и неразграниченный участок в пределах населённого пункта.
Решить эту задачу без выезда на местность вряд ли удастся. Лучше всего, сориентировавшись предварительно по кадастровой карте и отметив на ней интересующие территории, съездить в выбранный населённый пункт. Там будет видна реальная ситуация, а заодно получится оценить, насколько предполагаемый участок вообще пригоден для строительства.
Попутно полезно навестить местную администрацию. В Комитете по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) или иной структуре с аналогичными полномочиями можно посоветоваться по поводу конкретного участка земли и спросить о возможности его покупки.
Учтите, что в такой консультации могут и отказать, давать эту информацию администрация не обязана. Плюс в любом случае полученные данные будут неофициальными, так что конечного результата это не гарантирует. Но при удачном стечении обстоятельств так получится сразу отсеять участки, которые администрация по тем или иным причинам заведомо не продаст.
Шаг 2: подготовить схему
Если отыскали в границах нужного населённого пункта подходящий неразграниченный участок, настало время обращаться к кадастровому инженеру, чтобы изготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории . Это платная услуга, но обойтись без неё не удастся: схему нужно будет приложить к подаваемому в администрацию заявлению.
Шаг 3: подать заявление в администрацию
Заявление в этом случае будет не о предоставлении, а о предварительном согласовании предоставления земельного участка , но сведения в нём указываются те же самые (за исключением кадастрового номера участка, поскольку по документам он ещё не образован). К заявлению нужно приложить схему расположения участка (на бумажном и/или электронном носителе).
Процедура рассмотрения заявления, её сроки и дальнейшие действия администрации не отличаются от тех, что предусмотрены для заявления о предоставлении земельного участка. Если в месячный срок после публикации извещения о предоставлении участка желающих поучаствовать в аукционе не появится, администрация примет решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка покупателю. Этот документ позволяет лицу, подавшему заявление, приобрести выбранную землю без торгов .
Одновременно покупатель получает постановление администрации об утверждении схемы расположения земельного участка — этот документ нужен, чтобы поставить землю на кадастровый учёт. Администрация может и не оформлять отдельное постановление, но в решении о предварительном согласовании должен быть пункт об утверждении схемы; сама схема обязательно прилагается к решению или постановлению.
Шаг 4: провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт
Полученное решение администрации действует два года. В течение этого срока нужно обратиться к лицензированному кадастровому инженеру для проведения межевания участка и его постановки на кадастровый учёт. Проведение межевания и оформление документов нужно будет оплатить, а постановление на кадастровый учёт — бесплатная государственная услуга.
Стоимость работы кадастрового инженера зависит от разных условий, начиная с характеристик участка и заканчивая расценками конкретного исполнителя, поэтому конкретную сумму нужно узнавать на месте.
Шаг 5: подать заявление о предоставлении земельного участка
Когда участок образован и поставлен на кадастровый учёт, пришла пора снова идти в администрацию и писать заявление — на этот раз о предоставлении земельного участка. В качестве основания для его предоставления без торгов нужно указать полученное ранее решение о предварительном согласовании.
На этот раз администрация никаких извещений публиковать не будет. В течение 20 дней заявление рассмотрят и подготовят договор купли-продажи (если с документами всё в порядке). Получив его, покупатель будет иметь в распоряжении месяц на изучение документа, его подписание и отправку в администрацию. Дальше — оплата и регистрация права собственности на приобретённый участок.
Мы подробно рассказали, как приобрести землю в собственность у администрации: на практике оказывается, что это не так сложно, как может показаться. Да, придётся запастись терпением, поскольку процесс не быстрый. Зато в результате можно стать владельцем земельного участка для ИЖС на очень выгодных условиях.
Как арендовать участок у государства без торгов и по сниженной цене?
Я узнала, что можно взять землю в аренду у государства. У меня вторая группа инвалидности — по идее, это означает, что участок я могу получить без торгов. Но уровень моей зарплаты выше прожиточного минимума. Повлияет ли это на решение? Могу ли я получить участок не в том регионе, где прописана?
Нашла список участков, но как и где указать, какой именно мне хотелось бы ? Как его предварительно посмотреть? Адреса у земли нет.
На госуслугах длинный перечень документов, которые потребуются, чтобы подать заявку через МФЦ. Там голову сломать можно. С чего начать? В идеале хотелось бы взять землю в аренду, начать строительство дома, а потом все это перевести в собственность.
Ваше право получить участок без торгов напрямую не зависит от вашего дохода. Но он может повлиять на то, признают вас нуждающейся в жилье или нет. А уже от этого зависит возможность получить участок на льготных условиях.
Государство пытается решить жилищный вопрос, и один из вариантов — предоставлять землю в первую очередь людям с инвалидностью. Чтобы получить землю без торгов, сначала нужно пройти процедуру признания нуждаемости в жилье — это официальный термин. Эта процедура довольно сложна и сильно отличается от региона к региону.
Расскажу, как все устроено.
Что такое льготное предоставление земли
Получить участок, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно тремя способами.
Через торги. Отдельно этот вариант рассматривать не буду, поскольку в каждом регионе свои особенности. Если у вас есть право получить землю без торгов, это значительно упростит процесс.
Без торгов, когда есть право на первоочередное или внеочередное предоставление земли. Внеочередное означает, что льготник получает землю сразу же , не вставая ни в какие очереди. Например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС имеют право получить землю вне очереди.
Первоочередное — тоже льготное выделение земли, но в порядке очередности среди других первоочередников. То есть внутри основной очереди формируется еще очередь из льготников.
В порядке очереди. Можно встать в очередь на землю по государственной или местной программе бесплатного предоставления земли отдельным категориям граждан. Например, в регионе могут бесплатно давать землю многодетным семьям.
Люди с инвалидностью всех групп, в том числе семьи, которые воспитывают ребенка с инвалидностью, имеют право в первую очередь получить участок для индивидуального жилищного строительства — ИЖС, личного подсобного хозяйства — ЛПХ, садоводства.
Однако предоставление земли человеку с инвалидностью должно решать жилищный вопрос. Поэтому нужно доказать, что жилье семье действительно необходимо — с учетом ее доходов и имущественного положения.
Как доказать нуждаемость в жилье
Есть федеральные и региональные нормы, когда человека признают нуждающимся в жилье. Расскажу о них.
Признание малоимущим. Это самый распространенный случай. Власти признают граждан малоимущими после того, как проанализируют их доходы и имущественное положение. В каждом регионе есть свой порог дохода — прожиточный минимум. Если доход ниже прожиточного минимума, это уже повод признать человека малоимущим. Но это не все.
Еще нужно рассчитать стоимость имущества всех членов семьи, которое облагается налогом на имущество физлиц, транспортным и земельным налогами. Общая стоимость имущества называется имущественным цензом — это такой же лимит, как и прожиточный минимум, но не для доходов, а для имущества.
Обычно имущественный ценз считают так: норму предоставления жилья в квадратных метрах по договору соцнайма на человека в регионе умножают на среднюю рыночную цену 1 м² в первом квартале текущего года. Рыночную стоимость квадратного метра берут из приказов Минстроя.
Параметры для признания малоимущим в разных городах
Город Прожиточный минимум Имущественный ценз Тюмень 14 375 Р 1 642 482 Р Ярославль 13 800 Р 1 345 302 Р Курган 13 513 Р 853 455 Р Вы правы: к заявлению о признании малоимущим действительно нужно приложить огромный список документов: справки о родстве, доходах каждого члена семьи, стоимости движимого и недвижимого имущества или об отсутствии недвижимости, документы на инвалидность.
Списки документов в разных регионах различаются — полный перечень можно получить в администрации, МФЦ или на госуслугах, выбрав свой регион и название услуги «Постановка граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях».
Но признать себя малоимущим в вашем случае мало. Еще надо доказать, что вы нуждаетесь в жилье. Здесь действует норма жилищного кодекса, по которой разрешают социальный наем. Это возможно, если:
- у вас нет жилья в соцнайме и вы не живете в семье человека, который получил жилье в соцнаем;
- у вас есть жилье в соцнайме или даже в собственности, но площадь на одного члена семьи меньше учетной нормы, которая установлена в вашем регионе;
- вы живете в помещении, непригодном для проживания;
- ваша квартира занята несколькими семьями и в одной есть человек, совместное проживание с которым опасно, например если у него открытая форма туберкулеза. При этом другого жилья у вас нет.
Постановка на федеральный жилищный учет. Нуждающимся в жилье признают, если вы относитесь к так называемым отдельным категориям граждан: военнослужащим, педагогам, сотрудникам следствия и прокуратуры, судьям, Героям труда, ветеранам, Героям Советского Союза и РФ, чернобыльцам. Порядок и условия принятия этих людей в очередь на жилье закреплены в федеральных законах.
Постановка на региональный жилищный учет. В регионах бывают отдельные программы по предоставлению жилья и особые условия для этого. Например, в Тюменской области людей с инвалидностью первой и второй группы могут признать нуждающимися в жилье и без признания их малоимущими.
Узнать о возможности признания себя гражданином, нуждающимся в жилье, можно, обратившись в комиссию, комитет или департамент имущественных отношений при администрации города или районного центра:
- лично или почтой;
- через МФЦ;
- через региональный портал госуслуг.
Как найти участок
Как только вас признали нуждающимся в жилье, можете выбирать земельный участок, который хотите взять в аренду.
Выбирать участок из тех, что администрация выставляет на аукцион, нельзя, но можно найти участок самостоятельно. Придется искать его на публичной кадастровой карте или обратиться к кадастровому инженеру, который платно сделает это за вас. Общепринятых цен на такие услуги нет — надо договариваться отдельно.
Нужно помнить о требованиях к участку:
- Не в частной собственности.
- Не выставляется на аукцион.
- Свободен от ограничений, обременений и арестов.
- На участке нет зданий и сооружений.
- К участку есть доступ через общую территорию.
- Размеры участка не должны превышать максимально установленные для предоставления в муниципалитете — этот норматив есть в муниципальных правилах землепользования и застройки.
Проще всего искать по кадастровому номеру, если знаете его у приглянувшихся участков. Кадастровый номер состоит из цифр, разделенных двоеточиями: кадастровый округ:район:квартал:номер земельного участка.
Например, кадастровый номер участка — 72:17:2205001:393:
- 72 — округ, Тюменская область.
- 17 — район, Тюменский район.
- 2205001 — квартал, деревня Чаплык.
- 393 — номер земельного участка.
Еще можно просто листать кадастровую карту и искать землю наугад. Перед этим лучше найти на сайте местной администрации генплан, в состав которого входит карта градостроительного зонирования. На ней отмечены зоны индивидуальной жилой застройки — запомните, где они находятся, и ищите земельные участки именно там.
Когда вы нашли участок или несколько участков, посмотреть их на местности зачастую проблема. Без спецоборудования увидеть границы участков тяжело, но если рядом дорога или дома, то можно ориентироваться по ним — вы увидите их на кадастровой карте.
Как заявить о желании взять землю в аренду
Взять в аренду земельный участок в первоочередном порядке можно только раз в жизни. Второй раз уже придется участвовать в торгах.
С 1 марта 2023 года во всех регионах страны, где есть интернет, торги будут проводить в форме электронного аукциона.
Если у участка есть кадастровый номер и границы участка определены, такой участок называют сформированным. Но может получиться, что вам приглянется участок без кадастрового номера и даже без границ — в чистом поле. Такой участок власти смогут предоставить только после его формирования — межевания и постановки на учет.
Запросить в аренду можно любые участки, но процедура оформления документов будет отличаться.
Если земельный участок сформирован. После обращения с заявлением администрация, если нет оснований для отказа, сразу заключит с вами договор аренды.
Если земельный участок не сформирован, считается, что вы инициатор образования нового участка. Поэтому вам придется:
- Подготовить схему будущего участка. Это может быть скриншот с публичной кадастровой карты или даже зарисовка участка от руки. Но чтобы нигде не ошибиться, чаще всего, чтобы изготовить схему, обращаются к кадастровым инженерам. Специалист возьмет за такую услугу минимум 3000 Р . Льготникам можно представлять схему на бумаге, а вот всем остальным — только в электронном виде.
- Подать заявление о предварительном согласовании предоставления участка.
- Если решение положительное, нужно самостоятельно нанять кадастрового инженера и оплатить услуги по формированию участка. Потребуется провести межевание. Межевание и подготовка всех документов будут стоить минимум 3000 Р .
- Подать заявление о кадастровом учете и документы в Росреестр. Госпошлина — 2000 Р , для людей с инвалидностью льгот нет.
- Снова обратиться с заявлением в администрацию и заключить договор аренды.
Заявление об аренде участка можно подать в любой регион, без привязки к месту жительства. Как правило, заявление подают в региональный департамент имущественных отношений.
Подать заявление можно:
- лично или почтой;
- в МФЦ;
- через портал госуслуг. Там же можно скачать бланк заявления о предоставлении участка без торгов.
Договор аренды и последующий выкуп
В течение 30 дней администрация проверяет документы. Если все в порядке, вам предоставят договор аренды для подписания. Но могут и отказать.
Причин для отказа много, вот основные:
- вы не льготник или льготник, но не подтвердили нуждаемость в жилье;
- вы выбрали не тот участок. Например, хотите получить в аренду землю, которая предназначена не для строительства дома, а под промышленные объекты или парк;
- участок уже занят, или его предварительно согласовали другому человеку;
- на участке есть строения;
- участок изъят из оборота и зарезервирован для госнужд, относится к территории комплексного развития, нужен для обороны и безопасности;
- участок заявлен на аукцион.
Например, в Сочи женщине с инвалидностью не согласовали предоставление земельного участка в аренду без торгов.
Решение Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края № 2а-1235/2020 PDF, 95 КБ
Суд подтвердил, что это правильно по нескольким причинам: женщина не прошла процедуру установления нуждаемости в жилье, просила участок, который на три сотки превышал лимит предоставления в этом регионе, к участку было не подойти и не подъехать.
Кроме того, женщина просила дать участок бесплатно, хотя администрация утверждала, что за аренду все равно придется платить — так по закону.
Договор аренды участка под ИЖС или ЛПХ вы можете заключить на срок до 20 лет и конкретный период определяете сами. Аренда платится не ежемесячно, а так, как указано в договоре, — обычно 1—2 раза в год или раз в квартал. Аренда не может быть выше земельного налога, рассчитанного на участок.
Проект договора выдают арендатору на руки или отправляют почтой. В течение месяца подписанный договор надо вернуть в администрацию. Дальше арендатор вносит первый платеж и подписанный договор сдают на регистрацию в Росреестр.
Если договор не содержит прямого запрета выкупить участок в будущем, то после регистрации договора можно уведомить администрацию, что вы намерены начать строительство на участке, дождаться положительного ответа и приступать к работам. Когда закончите стройку и поставите объект на кадастровый учет, получите исключительное право выкупить арендуемую землю. То есть ни у кого, кроме вас, этого права не будет.
Участок продадут арендатору без торгов. Цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка.
Обычно стоимость выкупа считают так: кадастровую стоимость умножают на ставку земельного налога и умножают на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.
Например, кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе — 114 735 Р . Выкупная цена получится всего 3442 Р : 114 735 Р × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в Тюменском районе Тюменской области, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа там участка.
Это гораздо выгоднее, чем покупать участок по рыночной цене.
Выкупить участок без построенного дома не получится. Дом необходимо поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой.
По общему правилу, если договор аренды заключен больше чем на 5 лет, то арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. При этом запрещено изменять условия договора.
Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Но для льготников действует другой закон — о запрете перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. Поэтому нет и однозначного ответа, вправе льготник переуступить право аренды другому лицу или нет.
Спор на этот счет произошел в Перми, где женщина-инвалид взяла землю в аренду без торгов. И сразу же переуступила свое право другому арендатору. Департамент заподозрил, что договор уступки заключен в обход публичных процедур участия в торгах, и подал иск о признании договора переуступки ничтожным.
Суд первой инстанции с департаментом не согласился, так как не усмотрел в передаче участка нарушений закона.
А апелляционный суд доводы органа власти поддержал — отменил первое решение и признал договор уступки недействительным.
Женщина попыталась обжаловать решение в кассационном суде, но тот отклонил ее требование. Она ссылалась на то, что у нее нет возможности осваивать земельный участок, но суд еще раз разъяснил: участок в аренду без торгов и с применением пониженной платы она получила как льготник и не может передать его другому лицу на тех же льготных условиях.
Апелляционное определение Пермского краевого суда № 33-963/2021 PDF, 86 КБ
Определение Седьмого кассационного суда № 88-9863/2021 PDF, 68 КБ
Договор переуступки права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Что в итоге
Предлагаю вам действовать так.
Выясните, как можно признать себя нуждающейся в жилье в вашем регионе. Возможно, для этого необязательно получать статус малоимущей. Или вы относитесь к льготной категории, для которой нуждаемость в жилье признается без дополнительных процедур, например вы работник сферы образования или правосудия.
Когда убедитесь, что точно имеете право на льготу, подыщите участок на кадастровой карте и обратитесь в администрацию или региональный департамент по имуществу с заявлением об аренде.
Если у вас нет права на льготу, а процедура ее получения слишком сложна, попробуйте все же участвовать в аукционах.
Если вам повезет, то получится взять аукционный участок без торгов. Для этого нужно быть единственным, кто в установленный срок заявит о своем желании купить участок. Плата по договору будет больше, чем вы могли бы рассчитывать при льготном получении земли, но все же ниже рыночной.
Как получить земельный участок почти бесплатно. Четыре реальных способа
Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.
Эксперты в этой статье
- Марина Толстик, председатель совета директоров сети «Миэль»
- Софья Волкова, юрист адвокатского бюро Asterisk
- Мария Спиридонова, управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР)
1. Наличие льгот
Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.
В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. «В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.
Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. «К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.
Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. «Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.
2. Региональные гектары
Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).
Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.
Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.
«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.
Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».
3. Бесхозные земли и дома
В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.
Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.
Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.
4. Аукционы
Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.
Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.
«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.
Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.